2022年的房地产形势预判（关于12月25日闭门会议的讨论内容整理）
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一、2022年的楼市走向
二、爆雷房企的自救
三、房企2022年的拿地思路
四、城市更新市场的走向
五、地产投资机构2022年的业务方向
笔者按：
12月25日，我们就2022年的房地产行情与业务走向问题邀请金融同业机构与房企代表举行了闭门讨论会议，以下就现场讨论的话题以及同行关注的重点问题做相关总结和反馈。
一、2022年的楼市走向
房企代表及销售代理机构均表示，从最近的实际踩盘体验和销售数据的走势来看，楼市有回暖迹象，不过分化明显加剧，比如南方与北方、核心城市与非核心城市、每个城市的热点区域与非热点区域，销售去化与价格的差异等都变得越来越明显。截止当前，房企销售端的内卷急剧上升，包括降价促销、销售费用的增加、对销售渠道的依赖等，不过购房人对市场的悲观预期尚未明显改变（觉得房价还会降），对房企爆雷（尤其是民营房企）的担忧仍未减轻，另外购房人对房屋品质的关注度在持续上升，也即销售端将逐步只为好产品买单。
从宏观来看，全球疫情的影响、美联储的缩表仍旧会对中国造成较大的影响，国际国内经济形势仍在下行，国内普通制造业继续面临负增长的压力，裁员和降薪潮仍在继续，居民的就业和收入预期减弱，“土地财政”也还找不到其他方式替代，尽管“房住不炒”的基调不可能改变，央行开闸放水的可能性也不大（要防止房价反弹并透支未来），但因城施策和边际放松会逐步加强，房地产的支柱产业地位以及对“稳经济、稳就业”所能起到的基石功能会更加强化，如此才能实现2022年的“稳”字目标。
与会代表普遍认为，当前的楼市调控政策与金融监管政策已经见底，但房企的爆雷潮还未结束（明年第一季度是偿债高峰期），尽管地方政府在土地财政的压力下会更加积极地引导市场信心的回归，但从政策底到市场底还有6个月左右的传递时间，也即明年6月份后才有可能迎来楼市的整体回暖（准确地说是一二线城市先回暖、三四五线城市继续横盘至下半年后逐步回暖），不过因为房地产税的靴子还未最终落地，因此居民端对楼市的预期仍存有顾虑，楼市未来的投资需求和资产配置功能也需要等靴子落地后才能判断。
二、爆雷房企的自救
与会房企代表普遍认为，这一波房企的爆雷潮会一直持续到2022年的上半年（其中2022年第一季度是房企美元债和非标融资的偿债高峰期）。从近期比较热门的华夏幸福和海航的重整方案以及最近HD等百强房企的财富兑付方案来看，处置的方式基本都是销售端让利促销、项目端寻求合作并处置资产、资金端申请展期、财富端延迟兑付等，政策层面则由当地政府及人民法院统筹协调及支持，但实际处置的效果却很一般。客观地说，爆雷房企并不是处置方式不对，归根结底还是市场信心不足的问题，资金机构/投资机构的观望情绪非常浓厚，市场环境也不再像前几年有人口红利或金融红利等作为支撑。
与会房企代表结合今年的接盘经验，总结出以下心得：
1. 专项工作小组的重要性：部分房企没有专项小组，只有集团处理或者平行部门支持力度差等原因，造成信息不全、沟通不畅、决策混乱甚至员工躺平等现象，严重拖慢并影响了处置效率，最终造成了老板急、员工不急的尴尬处境。
2. 项目分类处置的重要性：对于爆雷房企或者现金流濒临断裂的房企来说，一定要梳理好自己的项目，将存量土地、在建工程分开，将项目分成现金流型项目、需要纾困的项目、需要风险隔离的项目等，因项目类型不同而选择不同的处置方案，而不是一味的需要拿现金走人。（具体策略：非常优质的项目放到市面上出售；在售的项目在股权隔离后更换品牌；可通过少量资金投入即盘活的项目则尽快引入纾困方；部分高价拿地或重度亏损项目则最劣处置）
3. 处置权限下放的重要性：部分爆雷房企的处置权限仍在个别领导或者老板手中，商务条件需要多层上传，由此导致迟迟无法决策。建议将项目分类后，下放权利给区域或者城市公司处理。
4. 资产变现的重要性：优质的资产，如商场、写字楼、物业、股权等，尽量变现。
5. 信心建立的重要性：参考HD的处置策略，对于有充足预售监管资金的项目，与政府沟通监管账户释放，保交楼，建立信心，恢复流动性。
三、房企2022年的拿地思路
从第三批集中供地的土拍情况来看，在市场到底之前，政府在土拍方面的让利会比较持续，因此对于国央企及优质的民营房企来说，明年上半年仍旧是拿地的窗口期。除了招拍挂和城市更新这两个最核心的土储来源之外，房企2022年的拿地方向还有以下三个重点：
1. 存量盘活：比如15家爆雷房企在大湾区的土地储备规模约1亿㎡，因此存量盘活是2022年拟继续拿地房企的投资重点，盘活方式则主要是以下三种：（1）纾困盘活，包括和解重整（类共益债盘活模式、超级共益债盘活模式）、资产转让模式；（2）破产重整，也即进入破产程序并进行项目重整；（3）法拍，也即爆雷房企严重资不抵债的项目直接走拍卖程序。
2. 收并购：投资方向上原则上应以利润为导向、以资金强度为导向、以安全为导向，操作思路上还是以杠杆为主，比如小资金收购后，通过后期项目的销售款回流、银行开发贷放款等逐步偿还原项目公司债务（比如“并购贷+开发贷”模式，以小资金撬动大项目），甚至是用后端销售现金流、银行开发贷放款等覆盖前期并购款的支付，投资方式上则主要是传统的收并购以及上面提及的存量盘活等方式。
3. 代建：具体模式和类型上主要是出资代建模式、纾困代建模式、总部代建模式、融资代建模式、国企退出主业类代建、政府/城投代建类项目等。
四、城市更新市场的走向
今年8月份住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，全国各地的城市更新都受到了不同程度的影响，截止当前，很多城市的更新项目都出现了暂停的情况，比如对存量项目开展调研、统筹和审查方面的工作，包括拆建比、历史文化保护等核心问题。
与会房企代表普遍认为，城市更新的国进民退已是既定的事实，民营企业介入城市更新项目的空间越来越窄，前期公司或平台公司对项目的孵化热情降低，对未来的预期也比较悲观。需要注意的是，国央企全面进入城市更新也面临诸多难题，比如城市更新项目的前期投资具有较大的风险（前期投入不一定能最终孵化出项目），这与国有资产及对外投资的保值增值原则存在背离；再比如合法合规性的问题，国央企执行团队在面临审计的压力下很难灵活处理拆赔等市场化谈判问题，而这却是城市更新项目推进的核心。因此，城市更新项目的前期投资和前期孵化很可能仍旧需要依赖民营房企的操刀，而国央企在偏后端进入，尤其是像深圳一样偏市场化的城市。
五、地产投资机构2022年的业务方向
自下半年以来，HD等百强房企美元债陆续违约，这类房企的财富端或理财产品也相继爆雷，信托、私募机构亦大面积地入坑了爆雷房企。截止当前，与房地产有关的融资产品（理财产品）已明显引起了投资人的抗性，在此轮信用崩塌后，投资人的信心回归可能需要较长的时间。
与会的机构代表普遍认为，今后的地产投资业务将主要由专业选手来主导，传统的“重募集、轻管理”的机构将逐渐离场，地产投资机构也将逐渐回归理性和本源，业务策略上则要求机构本身至少能同时具备以下三方面能力：一是对地产或城市更新项目运作逻辑和流程的充分了解，比如前端的项目分析、研判和测算，对交易对手的评估，对项目推进的预期、对市场的判断等；二是对项目的运营和监管措施需准确和到位，比如盈余资金的分配管理，对交易对手抽走项目资金的监控等等；三是对退出机制的完善和落实，尤其是遇到资金退出困难时如何具体处置项目。
在业务方向上，不少非银机构的同行提出明年的业务仍以存量出清为主，待土拍市场逐步恢复后再介入房企拿地后的前融业务市场，其中前融业务的交易对手主要选择国央企类房企以及地方龙头房企两类。在土拍市场热度恢复之前的过渡期内，除了存量维护以外，国央企类施工单位应收应付方向的融资业务、国央企和优质民营房企的并购贷业务以及对问题房企进行收购或重组的融资业务等值得特别关注，另外城投平台、国央企施工单位的非标转标类业务也很值得关注。
总的来说，这一波震荡之后，房地产逐步进入低杠杆、低负债、低利润的稳健发展时期，地产投资业务仍旧有充分的操作空间，但对资金机构的管理能力等提出了更高的要求。
以上为西政资本、西政地产金融研究会2021年12月25日闭门讨论会议的相关内容整理，谨供同业人士参考。
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